Comprar una vivienda se ha convertido en un sueño inalcanzable para muchas familias, pero no es igual de difícil en todos los lados. Un piso de 80 metros cuadrados frente a la Puerta de Alcalá, en Madrid, se vende de media por más de un millón de euros: 14.700 euros por metro cuadrado. Pero a dos horas de la capital, en Valladolid, los pisos más caros vendidos en el último año no superaron los 500.000 euros de media —y tenían más de 200 metros cuadrados. En Gijón, en una de las zonas más nuevas de la ciudad (Viesques), la media para pisos de 120 metros cuadrados apenas superó los 400.000 euros. En pequeños pueblos de Zamora o León se han vendido inmuebles de 80 metros por menos de 50.000 euros.
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Metodología: de dónde salen los datos
Los datos de precios proceden del Portal Estadístico del Consejo General del Notariado, que publica a través de su API los datos de las compraventas de vivienda registradas ante notario. Para este trabajo se han utilizado los precios medios por metro cuadrado correspondientes a los últimos 12 meses disponibles, que incluyen tanto vivienda nueva como de segunda mano. Se ha utilizado inteligencia artificial para el proceso de extracción de datos.
Las celdas del mapa. Para obtener una resolución geográfica más precisa que la disponible a nivel municipal, EL PAÍS dividió el territorio español en celdas de 500 por 500 metros y consultó el precio medio de las transacciones dentro de cada una de ellas a través de la API del Notariado. Solo se incluyen en el mapa las celdas donde se registraron al menos cuatro operaciones en el periodo analizado, umbral mínimo que establece el propio Notariado para garantizar la representatividad estadística. El resultado son más de 33.000 zonas con datos en toda España.
El precio de venta estimado. Para ofrecer una segunda métrica —el precio aproximado de una vivienda típica en cada zona, no solo el precio por metro cuadrado— se cruzaron los datos del Notariado con la información de la Dirección General del Catastro, del catastro de Navarra y del de País Vasco. Los datos catastrales de estas dos comunidades proceden de los catastros de las diputaciones forales y Navarra, facilitados por Francisco Goerlich (Universitat de València). De los ficheros catastrales se extrae la superficie construida mediana de las viviendas de cada celda. Multiplicando ese valor por el precio medio por metro cuadrado del Notariado se obtiene el precio estimado de venta para esa zona. Esta estimación no está disponible en las celdas sin datos catastrales de superficie.
Las etiquetas de cada barrio. Cada celda se identifica con el nombre del barrio o distrito más cercano según los datos de OpenStreetMap, dentro de un radio máximo de cinco kilómetros y siempre dentro del mismo municipio. En zonas donde OpenStreetMap no dispone de datos de barrios, se utiliza el nombre del municipio.
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