Os promotores imobiliários investiram milhões para impedir que Zohran Mamdani se tornasse prefeito da cidade de Nova York, alegando que suas políticas destruiriam a cidade.

Agora, no entanto, Mamdani busca o apoio deles.

Mamdani foi eleito com uma plataforma que incluía o congelamento do preço dos aluguéis e da habitação pública, e propôs durante a campanha um plano de US$ 100 bilhões para criar um modelo de habitação social no estilo de Viena.

No entanto, seu novo plano de US$ 22 bilhões para tirar a cidade de Nova York da crise habitacional depende dos promotores imobiliários.

Sua estratégia utiliza políticas orientadas pelo mercado, flexibilizando as regulamentações de construção, relaxando as restrições de zoneamento e resgatando o degradado parque de habitações públicas da cidade por meio de financiamento privado, para impulsionar seus objetivos social-democratas de 200.000 moradias acessíveis na próxima década.

Mamdani mudou de opinião sobre o “papel do mercado privado na construção de moradias” no final de sua campanha, e detalhou sua evolução política em um discurso na semana passada.

Os sucessos em Austin, Minneapolis e Seattle demonstraram que flexibilizar as leis de zoneamento e outras regulamentações é necessário para construir mais moradias e reduzir os aluguéis, afirmou.

Sua trajetória evidencia as tensões entre a ideologia política e os desafios da construção de moradias.

O desenvolvimento de novas habitações nos Estados Unidos é extremamente complexo e está cheio de obstáculos, como as leis de zoneamento e os processos de revisão pública, que variam de acordo com o código postal.

É especialmente difícil em Nova York, uma cidade com alto custo de vida, onde a terra é escassa e as regulamentações são rígidas. Mamdani está buscando soluções de compromisso para construir habitações acessíveis para os nova-iorquinos de baixa e média renda.

“Pode até ser ideologicamente socialista, mas a cidade está muito limitada em relação às suas possibilidades”, afirmou Eric Kober, pesquisador sênior do centro de estudos de políticas públicas Manhattan Institute e ex-alto funcionário do Departamento de Planejamento Urbano da cidade de Nova York.

Mamdani é um “YIMBY de esquerda”, disse Kober, referindo-se ao movimento YIMBY (“Yes, in my backyard” ou “Sim, no meu quintal”, em tradução livre) a favor do desenvolvimento imobiliário. Mas seu plano de habitação ainda contém políticas como regulamentações de aluguel que pressionam os promotores privados e podem enfraquecer a capacidade da cidade de construir tantas moradias quanto outras cidades.

“O setor privado não está fazendo isso por caridade”, concluiu Kober. “Se não permitirmos que eles lucrem, eles investirão em outro lugar.”

Congelamento do preço dos aluguéis

Austin, Minneapolis e Seattle mostraram a Mamdani que construir mais moradias de todos os tipos é fundamental para aliviar a crise habitacional de uma cidade como Nova York.

Essas cidades flexibilizaram suas leis de zoneamento e outras restrições nos últimos anos para construir moradias, o que contribuiu para a redução dos preços dos aluguéis. Austin, por exemplo, aumentou seu parque habitacional em 10,5% entre 2021 e 2024, e os aluguéis caíram 4%.

Mamdani quer que a cidade de Nova York siga esse caminho. No entanto, ele mantém suas políticas socialistas favoritas de habitação.

Mamdani apoia um congelamento dos preços dos aluguéis que seria aplicado a quase um milhão de apartamentos com aluguel regulado na cidade de Nova York, quase metade do parque de aluguéis da cidade. O Conselho de Diretrizes de Aluguel, designado pessoalmente por Mamdani, votará este mês para decidir sobre possíveis aumentos de aluguel dessas unidades.

Muitos prédios antigos com apenas apartamentos de aluguel regulado enfrentam forte pressão financeira. O aumento vertiginoso dos custos de serviços públicos, seguros e mão de obra, sem um incremento na receita, provocou o deterioro de alguns edifícios, levando os proprietários a inadimplirem seus empréstimos.

Um estudo revelou que congelar os aluguéis por quatro anos poderia levar alguns desses edifícios com aluguel regulado à falência, especialmente nos distritos periféricos de Nova York.

Mamdani anunciou uma isenção que permite a alguns proprietários com dificuldades financeiras, que recebem subsídios municipais, aumentar os aluguéis das unidades vazias, mas a maioria dos apartamentos regulados na cidade não atenderia aos requisitos.

Se a situação financeira desses prédios continuar se deteriorando, a cidade terá dificuldade para cobrir o déficit.

“Promete muito pouco alívio à crise financeira no que diz respeito a moradias com aluguel 100% regulado”, disse Kober. “Essa crise vai piorar.”

O sucesso de Minneapolis, um dos modelos de Mamdani para expandir a oferta de moradias, enfraquece seu apoio ao controle de aluguéis.

Em 2022, a vizinha St. Paul promulgou leis rígidas de controle de aluguéis, enquanto Minneapolis as rejeitou e se concentrou em flexibilizar as leis de zoneamento para acelerar a construção de moradias.

A construção de moradias cresceu em Minneapolis e estagnou em St. Paul. Os aluguéis em ambas as cidades evoluíram em direções opostas.

St. Paul agora está recuando em algumas partes de suas leis de controle de aluguéis.