La construcción empezó el año con paso firme, especialmente en vivienda protegida. La creación de VPO pisó el acelerador hasta alcanzar en el primer trimestre de 2026 sus mayores cotas en 14 años, con un 74,9% más de pisos de este tipo terminados que a principios de 2025. También se empezaron a construir un 12,4% más, según los datos publicados este jueves por el Ministerio de Vivienda. Entre enero y marzo se iniciaron igualmente 35.148 viviendas libres, la mayor cifra para un primer trimestre en 18 años, aunque todavía muy lejos de los niveles de actividad de 2008. El volumen de casas terminadas avanza más lentamente, sin despegarse todavía del estancamiento en el que lleva instalada desde 2020.

Entre enero y marzo se pusieron en marcha 4.048 pisos protegidos y se calificaron de forma definitiva 5.215, los datos más altos para un primer trimestre desde 2012 en ambas series estadísticas —aquel año se iniciaron 5.900 y se finalizaron 10.746—. El crecimiento fue especialmente abultado en las viviendas terminadas, que continuaron con la tendencia al alza que arrastran desde 2018. En el caso de las iniciadas, tocaron suelo en 2015, con menos de un millar calificaciones provisionales en el primer trimestre y desde entonces han ido ganando terreno. Aun así, siguen sin recuperarse de la caída sufrida durante la crisis.

Desde el Ministerio de Vivienda destacan que el número de viviendas protegidas finalizadas en un primer trimestre se ha multiplicado por nueve con respecto a 2018 y subrayan el esfuerzo inversor del Gobierno en este ámbito. Recuerdan también que en el primer trimestre se registró el mejor dato de licitaciones de vivienda pública de la serie histórica. Insisten en el "compromiso" del departamento dirigido por Isabel Rodríguez de mantener ese ritmo a través del nuevo Plan Estatal de Vivienda, que contará con una inversión total de 7.000 millones de euros, de los que al menos el 40% se destinará a la construcción de vivienda asequible con protección permanente.

De los 5.215 pisos protegidos terminados en el primer trimestre, 3.123 fueron impulsados por promotores privados y 2.092 por administraciones públicas. En el caso de los iniciados, el peso de los constructores privados fue mayor (3.180 frente a 868 públicos). Por modalidad, en las viviendas terminadas predominaron los pisos de alquiler (2.149). Representaron el 41% del total, frente a un 27% promovidos en régimen de propiedad (1.398). En las iniciadas, la distribución fue la contraria: 2.351 en propiedad y 1.490 en alquiler sin opción a compra. No se inició ni terminó ninguno en régimen de alquiler con opción a compra.

El impulso de la vivienda protegida en el primer trimestre no fue homogéneo en todo el territorio nacional. El 59% de las finalizadas se concentró en Cataluña, donde se calificaron 3.073. La siguió la Comunidad de Madrid, con 1.127 pisos protegidos terminados, el 22% del total. A más distancia se situaron Andalucía (410), País Vasco (154), Galicia (131) y Navarra (117), mientras que Castilla-La Mancha (79), Castilla y León (45), Extremadura (43), Comunidad Valenciana (26) y Baleares (10) no llegaron al centenar y en las seis comunidades restantes no se terminó ninguno.

Distinto fue el mapa de viviendas protegidas iniciadas. En ese caso lideró la lista la Comunidad de Madrid (1.242), que aglutinó el 31% del total, y la siguieron Andalucía (755) y la Comunidad Valenciana (529). También superaron el centenar País Vasco, Navarra, Cataluña, Cantabria, Extremadura y Castilla-La Mancha, donde se comenzaron respectivamente 410, 323, 237, 175, 126 y 107 pisos con algún tipo de protección. Al igual que en las terminadas, Asturias, Canarias y Murcia tampoco iniciaron ninguna obra, sumándose en este caso también Castilla y León.

Más de 35.000 viviendas iniciadas

En lo que respecta a la vivienda libre, en el primer trimestre de 2026 se empezaron a construir casi 4.000 inmuebles más que el año pasado por las mismas fechas, lo que supuso un incremento de un 12,7%. Se superaron también las 34.200 obras arrancadas en los tres últimos meses de 2025. El número de viviendas libres iniciadas lleva creciendo de forma continuada desde 2013, a excepción del bache de la pandemia. Este progresivo incremento ha hecho que el ritmo actual de comienzo de obras se sitúe en su nivel más alto desde la burbuja, si bien las cifras de aquella época son todavía muy lejanas. En el primer trimestre de 2008 se iniciaron 82.865 viviendas —más del doble que entre enero y marzo de 2026—, antes de producirse una caída en picado que hundió el dato hasta las 22.828 solo un año después.

La mayoría de las viviendas libres empezadas en el primer trimestre se concentraron en Andalucía (8.391), la Comunidad Valenciana (4.593), Madrid (3.701) y Cataluña (3.906). Estas cuatro comunidades aglutinaron el 59% del total. Las siguieron Castilla-La Mancha (2.626), Castilla y León (1.869), Murcia (1.460), Baleares (1.325), Galicia (1.289), Aragón (1.262), Canarias (1.214) y País Vasco (1.093). Según el Banco de España, en todo el país hay acumulado un déficit de más de 700.000 viviendas para cubrir las necesidades de los nuevos hogares. Esa brecha entre oferta y demanda ha disparado el precio de la vivienda y acrecentado las dificultades de una parte creciente de la población para acceder a un techo.

Mientras el volumen de viviendas iniciadas empieza a remontar el vuelo, la finalización de obras se encuentra más estancada. Hay que tener en cuenta que desde que un piso puede tardar entre dos y tres años en entregarse. Entre enero y marzo de este año se terminaron 20.265 inmuebles, un 8,7% más que en el primer trimestre de 2025. Sin embargo, el volumen de viviendas finalizadas a principios de año lleva siete años oscilando entre los 18.000 y 20.000 inmuebles. Aun así, el repunte experimentado en el último año ha valido para que anote su mejor dato para un primer trimestre desde 2012, cuando se finalizaron 20.560. La brecha entre obras comenzadas y terminadas alcanzó las 14.883.

Encontrar un piso para alquilar en algunas ciudades no es una tarea sencilla. Los anuncios vuelan de los portales inmobiliarios. Según datos de Idealista publicados este martes, una de cada seis viviendas ofertadas durante el primer trimestre de 2026 en esta web consiguió inquilino en menos de 24 horas. El dato se ha mantenido relativamente estable a nivel nacional con respecto a la situación de hace un año —ha subido del 14% al 16%—, aunque los anuncios 'exprés' se han disparado particularmente en San Sebastián y Barcelona. Son las dos capitales donde más pisos desaparecen del escaparate en las primeras horas. En cambio, en otras grandes ciudades como Madrid, Valencia, Málaga o Sevilla, la premura es menor.

En las capitales guipuzcoana y catalana dos de cada cinco anuncios de pisos en alquiler aguantan menos de 24 horas colgados. La proporción se ha duplicado con respecto al primer trimestre de 2025. En Barcelona ya en los tres últimos meses del año pasado el 36% de los pisos encontraron inquilino nada más salir al mercado, mientras que en San Sebastián el aumento de anuncios 'exprés' ha sido más brusco. En el cuarto trimestre de 2025 el 23% de las viviendas se alquilaron en menso de un día, frente al 40% de comienzos de 2026.

Ambas ciudades, que están declaradas como zonas tensionadas, son dos de las más caras para los inquilinos. Según los datos del portal inmobiliario, a finales del primer trimestre en San Sebastián el precio medio del alquiler se situaba en 18,8 €/m², lo que supone unos 1.500 euros por un piso de 80 metros cuadrados. En la Ciudad Condal la marca llegaba a los 22,6 €/m² —1.800 euros por un piso de las mismas características—, pese a haberse abaratado un 3,7% con respecto a marzo de 2025.

A San Sebastián y Barcelona las siguen, en cuanto a proporción de anuncios 'exprés', otras ciudades más pequeñas como Girona, Tarragona, Huesca y Guadalajara. En estos cuatro municipios en torno a tres de cada diez anuncios de viviendas en alquiler colgados entre enero y marzo aguantó menos de 24 horas activo. Junto a ellas, otras doce capitales de provincia superaron la media nacional, incluidas Palma (26%), Bilbao (23%), Santa Cruz de Tenerife (22%), Zaragoza (20%) o Las Palmas de Gran Canaria (18%).

En cambio, no figuran en este grupo grandes urbes como Madrid, Málaga, Valencia y Sevilla. En estas dos últimas ciudades aproximadamente uno de cada ocho pisos ofertados se alquiló en menos de un día, mientras que en la capital española y en la de la Costa del Sol fueron uno de cada diez. En las cuatro localidades la proporción se ha reducido con respecto al primer trimestre de 2025, especialmente en Valencia, donde los anuncios 'exprés' han pasado del 24% al 13%. En Madrid y Málaga el descenso ha sido del 14% al 10% y del 16% al 10% respectivamente, mientras que en Sevilla el porcentaje apenas ha menguado un punto en el último año.

La capital nacional destaca entre estas cuatro grandes ciudades por ser la que tiene los precios más altos de toda España. Según Idealista, el alquiler medio en Madrid alcanzó en marzo los 23,2 €/m² después de haberse encarecido un 9,4% en el último año. Con esta marca, arrendar un piso de 80 metros cuadrados sale por una media de 1.850 euros. Málaga y Valencia rondan los 16 €/m², de manera que un piso de esas características oscila en torno a los 1.300 euros. Superan así la media nacional de 15 €/m². En cambio, Sevilla se mantiene todavía por debajo de esa marca, en 13,1 €/m², pese a haber aumentado el precio medio un 6,8% en un año.

Junto a Madrid y Málaga, hay otras seis capitales de provincia donde a lo largo del primer trimestre una de cada diez viviendas se alquiló en las primeras horas de estar anunciada. Fueron Pontevedra, Murcia, Almería, Ávila, Badajoz y Lugo. Solo una decena de ciudades registraron una menor proporción de anuncios 'exprés'. En concreto, León, Ciudad Real y Teruel fueron las de menor premura. En las dos primeras apenas un 4% de los pisos encontraron inquilino en menos de cuatro horas y en la ciudad aragonesa, ninguno.

La ley de vivienda ha cumplido ya tres años desde su aprobación y para la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) es momento de hacer balance. El centro de estudios ha publicado este lunes un informe que analiza el impacto de la norma y concluye que no ha mejorado el acceso a la vivienda pese a haber logrado moderar el alza del precio del alquiler allí donde se han declarado zonas tensionadas. Esto se debe a que la desaceleración de la subida de los precios ha venido acompañada de una reducción "con intensidad" de la oferta de pisos disponibles para arrendar, lo que ha aumentado la competencia entre inquilinos y, con ello, las dificultades especialmente para quienes entran por primera vez al mercado.

Para analizar el efecto de la ley, el informe elaborado por el investigador Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, compara los datos de Cataluña, que es la primera comunidad que declaró zonas tensionadas en su territorio de forma generalizada al amparo de la norma estatal, con los de otros puntos del país. Las primeras zonas tensionadas empezaron a funcionar en marzo de 2024, limitando el precio máximo de los alquileres conforme al índice de referencia diseñado por el Ministerio de Vivienda. El estudio publicado por Fedea constata que este paso sirvió para moderar la escalada de los alquileres. Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, el precio medio de los arrendamientos subió un 5,7% en Cataluña, frente al incremento del 8,5% observado en Madrid y el 11,6% de la Comunidad Valenciana, que no han declarado zonas tensionadas. En conjunto, el alza fue de un 10,8% en toda España.

De este modo, los alquileres se encarecieron menos allí donde la ley de vivienda estaba plenamente en funcionamiento. "Si la moderación catalana respondiera a un factor común a las comunidades de renta elevada o a una desaceleración cíclica generalizada del mercado del alquiler, cabría esperar que los demás territorios con niveles de renta comparables mostrasen también crecimientos contenidos. Sin embargo, no es lo que se observa", remarca informe, que atribuye así la contención de los precios detectada en Cataluña a la declaración de zonas tensionadas.

Además, el estudio matiza que la aceleración generalizada de los precios observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la ley de vivienda, ya que en la mayoría del territorio nacional no se aplica el control de alquileres que prevé para las zonas tensionadas. "El dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera", reconoce el informe, que se nutre de los datos del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. El estudio achaca ese encarecimiento generalizado a la escasez de pisos disponibles y recuerda que es algo que se está observando tanto en el mercado del alquiler como en el de compraventa. "La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento", explica.

Un 20% menos de anuncios

Sin embargo, la aplicación de la ley de vivienda sí habría tenido un impacto negativo sobre el volumen de pisos disponibles para arrendar en las zonas tensionadas. Entre principios de 2024 y finales de 2025 la oferta de alquileres se redujo un 20,5% en toda Cataluña y un 22,2% solo en la provincia de Barcelona —se retiraron unos 26.500 anuncios en toda la comunidad, de los cuales 23.900 se concentraron en Barcelona, que es la provincia que más zonas tensionadas aglutina—. Fue el doble de caída que en mercados comparables como Andalucía o la Comunidad Valenciana, donde el descenso rondó el 10% y se explica, según el estudio, por el momento que atraviesa el mercado. En el conjunto de España sin contar Cataluña el volumen de anuncios disminuyó un 7% y en Madrid incluso aumentó un 3,9%.

"Donde la norma se aplica, la moderación del precio convive con una contracción de la oferta disponible, justo el desenlace que la teoría de los controles de precios anticipa", advierte el informe, que apunta a que este era un efecto predecible y señala que la propia normativa catalana con la que se han ido ampliando progresivamente las zonas tensionadas "reconoce institucionalmente el desplazamiento de oferta hacia segmentos contiguos no regulados", como el alquiler de temporada o el turístico. Si bien da por probado este efecto colateral del control de precios, el estudio puntualiza que también puede haberse producido un cambio en los hábitos de publicación de los anuncios o un desplazamiento hacia canales fuera del radar de los datos manejados.

Esa reducción de la oferta en las zonas tensionadas ha derivado en un aumento de la competencia entre inquilinos por conseguir un piso. El informe indica que a finales de 2025 cada alquiler que se anunciaba en Barcelona generaba de media 462 llamadas de interesados en los primeros diez días, 4,5 veces más que en Madrid, donde se producían 103. La media nacional se situó en 135 contactos. La brecha del dato de Cataluña con respecto a estas marcas refleja, según el estudio, "el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio".

"La ley no ha conseguido su objetivo", asegura el informe, que recuerda que el propósito de la norma no era únicamente controlar el precio del alquiler sino también "favorecer una oferta suficiente y asequible". "La ley avanza en el objetivo de precio pero retrocede en el de oferta, de modo que el saldo sobre las condiciones efectivas de acceso no es positivo", concluye, recalcando que la reducción de la oferta y el aumento de la competencia en las zonas tensionadas perjudica especialmente a quien intente entrar al mercado. "El precio más bajo para el inquilino consolidado, el insider, no mejora, y probablemente empeora, las condiciones de acceso de quien intenta entrar, el outsider", señala el texto publicado por Fedea, que advierte de que "el ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos".

Una de cada diez viviendas vendidas en España en 2025 fue comprada no por un particular, sino por una empresa. Adquirieron el año pasado 78.669 pisos. Fueron un 2,5% más que en 2024, pero menos de los que vendieron. Según datos del Consejo General del Notariado presentados en una reciente jornada organizada junto al Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, las personas jurídicas se deshicieron en 2025 de 123.777 viviendas y llevan ya tiempo desinvirtiendo en el mercado residencial. Los expertos consultados por 20minutos achacan esa tendencia principalmente a la salida de los fondos de inversión que llegaron durante la crisis y a la inseguridad jurídica generada por los cambios de regulación en el mercado de la vivienda. Señalan una incidencia menor del alza de los precios.

La diferencia entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas en 2025 se situó en 45.108 inmuebles, lo que refleja un mayor interés por parte de estos actores por vender que por comprar. No se trata de un escenario nuevo —el saldo entre ambos tipos de operaciones lleva siendo negativo desde 2010—, pero sí acentuado tras la pandemia. En 2022, que fue un año dorado para el mercado inmobiliario en el que se volvieron a rozar las 700.000 operaciones por primera vez desde 2007, llegaron a contabilizarse 134.208 viviendas vendidas por parte de personas jurídicas, frente a 71.290 compradas, lo que supuso una diferencia de 62.918 inmuebles. Aunque en los últimos tres años las adquisiciones se han recuperado ligeramente, la brecha sigue siendo patente.

"La mayor parte de los grandes fondos de inversión están haciendo ya la desinversión de sus carteras, porque cuando entraron en España lo hicieron con unos planes de negocio a un plazo determinado y muchos ya están abandonando el país", apunta como explicación el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) y de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), Miguel Ángel Gómez Huecas, que considera que la subida de los precios también está contribuyendo a desincentivar la inversión, al reducir el margen de beneficio.

Los anuncios de venta de activos por parte de los grandes fondos se han sucedido en los últimos años. Hace apenas dos semanas, por ejemplo, trascendió la intención de Blackstone de vender más de 8.300 viviendas de alquiler a particulares, según Cinco Días. Este fondo, como muchas otras grandes firmas, desembarcó en el mercado residencial español durante la crisis, aprovechando la coyuntura para hacerse con voluminosos lotes de vivienda —incluso pisos públicos— que luego ha explotado en alquiler.

"Después de la crisis estos grandes fondos pudieron comprar carteras de propiedades a un precio muy asequible y ahora muchos tienen que devolver el capital a sus inversores", explica el CEO y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria Equito, Robin Decaux, que coincide en atribuir la desinversión observada en los últimos años a la salida de estos actores y apunta a que es un indicio de "madurez" del mercado. De hecho, la brecha entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas se situó en 2025 en su nivel más bajo desde 2013.

"Estamos al final de un ciclo donde los grandes fondos están saliendo y el inversor particular tiene más peso, pero eso no afecta directamente al precio de la vivienda. La subida de los precios está conectada con la falta de vivienda disponible", remarca Decaux, que subraya que, pese al encarecimiento, España sigue siendo un país "muy atractivo" para las inversiones inmobiliarias y sigue habiendo "oportunidades" ante el déficit de inmuebles. "Lo que hemos podido ver nosotros al hablar con grandes fondos es que están esperando a este nuevo ciclo, pero que van a continuar invirtiendo", afirma.

El caso de Cataluña

El managing director de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, Carlos Bajo, coincide en que la salida de los grandes fondos explica parte de la desinversión de las personas jurídicas en el mercado de la vivienda, pero recuerda que también hay sociedades que, sin estar marcados como los fondos por unos plazos de inversión predeterminados, están siendo más reticentes para comprar vivienda en España por los continuos cambios de regulación en algunas zonas. "Debido a la incertidumbre regulatoria de la vivienda, se ha incrementado el riesgo operativo", sostiene Bajo, que indica que este efecto es especialmente reseñable en Cataluña, donde los precios del alquiler están topados y hay declaradas zonas tensionadas.

A ese misma explicación señaló el pasado miércoles el director del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, al presentar estos datos sobre compra y venta de viviendas por parte de personas jurídicas, remarcando que no es "casualidad" la especial incidencia de este fenómeno en Cataluña, donde existe una regulación más restrictiva del mercado del alquiler. Según las estadísticas de los notarios, en esta comunidad la diferencia entre compras y ventas de vivienda por parte de personas jurídicas alcanzó en 2025 las 12.010 operaciones, la segunda mayor brecha en al menos dos décadas, solo superada por las 10.726 de 2022. En cambio, en la Comunidad de Madrid, el gap actual está por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.

"Cataluña se ha caracterizado muchísimo por ir haciendo legislación capa sobre capa y lo que ha acabado produciendo es un efecto de desinversión", opinó Martínez. "Tendríamos que entender que la protección al inquilino no puede ir de espaldas al propietario. La política social hay que pagarla con impuestos, no cargarla a las espaldas de los propietarios", recalcó, advirtiendo de que la retirada de capital puede debilitar el mercado del alquiler.

Redirección del capital

"El capital siempre busca las mejores alternativas", resume Bajo, que apunta a que la desinversión de las empresas en el mercado residencial ha venido de la mano de un redireccionamiento hacia otros activos como locales comerciales, oficinas y otros segmentos de living, como residencias de estudiantes y alquiler de medio plazo e incluso vivienda protegida. "El hecho de que suban los precios sí incentiva a que el inversor institucional quiera desinvertir. Pero, por otro lado, vemos que también está focalizándose en otra tipología de activos", explica.

En el mercado residencial, las compras de particulares son ampliamente mayoritarias. Según los datos de los notarios, en 2025 representaron el 89,3% del total. Es un porcentaje que apenas ha variado en los últimos años. "La mayor parte ahora es el comprador que necesita la vivienda para vivir, no para invertir", constata el presidente de Fadei, que remarca que el problema está en la escasez de pisos disponibles en el mercado. "El producto que hay actualmente se está vendiendo a precio alto porque no existe stock. En cuanto la vivienda sale, se vende", asegura.