La vivienda cooperativa en cesión de uso vive un momento crucial en España. Con tan solo 54 proyectos y 700 viviendas habitadas, 29 en construcción, 216 en marcha y 1.500 en desarrollo sobre el papel, aspira a multiplicarse y llegar a tener en desarrollo 2.500 en 2030. Desde 2020, cuando había 100 viviendas habitadas, se ha multiplicado por 7. El Plan Estatal de Vivienda aprobado recientemente por el Gobierno y las comunidades autónomas contempla que, junto al resto de proveedores sociales de vivienda, jueguen un papel importante en el ‘boom’ de alquiler social que se espera junto a la empresa pública Casa 47. Pero no cuentan con un presupuesto propio y reclaman mejoras legales y fiscales que, por ejemplo, sí que tienen otras organizaciones sin ánimo de lucro o hasta las socimis, sociedades inmobiliarias cotizadas.

“Estamos contentos del reconocimiento al modelo en cesión de uso que supone el Plan Estatal de Vivienda, aunque el despliegue y presupuesto al modelo cooperativo dependerá de cada comunidad autónoma”, comenta a elDiario.es David Guàrdia, de la Red de Vivienda Cooperativa, que se fundó en 2019 uniendo a las diferentes cooperativas de vivienda en cesión de uso en España y que cuenta con el reconocimiento de Housing Europe, la organización representativa de vivienda social a nivel europeo. Pero apunta a un reto para crecer más: mayor prioridad para las cooperativas y otras entidades sin lucro en el suelo público y mejoras fiscales.

Las cooperativas destacan la reciente ley de impulso de economía social aprobada por el Congreso, que define este tipo de cooperativas y las reconoce como especialmente protegidas, con una tributación del impuesto de sociedades del 10%. “Es un avance importante, pero seguimos con el absurdo que se premie con un 0% de impuesto de sociedades las SOCIMI, unas mercantiles obligadas por ley a vaciar la sociedad para repartir dividendos a los mercados, mientras las cooperativas que reinvierten el 100% de los excedentes en vivienda asequible pagamos un 10% de impuestos que se repercute a las personas socias usuarias. Hay que priorizar la función social de la vivienda por encima de la extracción de beneficio privado”, reclama Guàrdia. El Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero impulsó en 2009 para dinamizar el mercado inmobiliario ante la crisis una ley que permitió que las empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa no paguen impuestos de sociedades y esta ley sigue en vigor.

El impuesto a las socimi, bloqueado

En mayo del pasado año, el PSOE registró una ley para subir impuestos a las socimis y elevarlos al 25%, una medida que incluía también la subida del IVA a pisos turísticos y otras medidas. Esta ley aún no se ha votado ante la falta de apoyos. Pero meses antes, en noviembre de 2024, el PSOE decidió no respaldar a Sumar en las enmiendas presentadas a otra ley sobre fiscalidad y vivienda que también apostaba por subir los impuestos a las socimis.

Además, apunta Guàrdia, “las fundaciones dedicadas a alquiler social también tienen una tributación mejor que las cooperativas, pues no pagan impuesto de sociedades ni IBI, pero en este caso son entidades sin ánimo de lucro y, por tanto, contribuyen a generar vivienda social y asequible como las cooperativas. En este sentido vemos con buenos ojos la propuesta de Ley de Proveedores Sociales de Vivienda para mejorar el régimen fiscal de todas las organizaciones sin ánimo de lucro, incluidas las cooperativas”.

El modelo de la vivienda cooperativa es particular y busca no solo la asequibilidad, sino también reforzar las redes de la vida comunitaria. La cooperativa consigue con los fondos de los socios y la financiación de bancos éticos y cooperativos, como Fiare Banca Ética, afrontar la construcción de vivienda y la posterior gestión de la cesión por uso.

Las viviendas son de la cooperativa y los socios que viven allí contribuyen a pagarla con una entrada que es menor que la habitual en una hipoteca, ya que es un esfuerzo dividido entre todos los socios, y recuperable en caso de baja. Por ello, la cuota posterior es también inferior a la de un alquiler, pues repercute a precio de coste el préstamo hipotecario de la cooperativa. El modelo de cesión de uso es parecido al alquiler, y así es reconocido por los poderes públicos, pero con la diferencia que la persona inquilina es socia de la cooperativa y decide en ella, razón por la que se adjudica el uso de acuerdo a la ley de cooperativas y no con la Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida cuando no hay relación entre propietario e inquilino. 

Menos costes si hay cesión de suelo público

La fórmula sirve como vía de escape a los altos precios del alquiler y la compra, pero no siempre son tan asequibles como les gustaría. Al tener que afrontar el coste de la construcción y del suelo, pese a renunciar a los márgenes, los precios a veces se aproximan a los de mercado, sobre todo si no hay ayudas públicas. Por ello, las cooperativas de vivienda reclaman mayor financiación pública y la cesión de suelos públicos, algo que ya es común y da resultado en Catalunya, donde más recorrido y presencia tiene la vivienda cooperativa.

Sostre Cívic, de la que Guàrdia es codirector, es una de las mayores cooperativas, con casi 200 viviendas en convivencia, 400 en promoción y 120 en fase de impulso. Con casi 2.500 socios, la fuerte demanda en comparación con los proyectos disponibles es uno de los principales retos a gestionar, lo cual la vivienda cooperativa usa como argumento para potenciarla más.

Su ejemplo sirve para entender el abanico de precios. Los socios aportan entre un 5% y un 15% del capital inicial que puede variar de los 2.500 euros en los obtenidos por tanteo y retracto a los 35.000 en los más caros de nueva construcción en suelo adquirido por la cooperativa, con cuotas mensuales que pueden ir de los 300 a los 800 euros.

“En muchos municipios de Catalunya y de forma más modesta en otras poblaciones del estado, los ayuntamientos ceden terrenos públicos a cooperativas y eso facilita y abarata los costes y contribuye a generar vivienda social y asequible en un modelo que además promueve la dimensión comunitaria, la sostenibilidad y el fomento de la economía social y solidaria”, resalta Guàrdia.

El plan estatal de vivienda prevé destinar 7.000 millones de euros en los próximos cuatro años, de los que 2.800 millones irán destinados a construcción de alquiler asequible, incluido el modelo en cesión de uso. Paralelamente y al margen de estos presupuestos, debe crecer el parque público promovido por la nueva empresa pública Casa 47 y la vivienda cooperativa, como el tercer sector, espera crecer impulsada por esta iniciativa.

Las fundaciones de vivienda con vocación social negocian también con el Gobierno mejoras fiscales y pactar preferencias para concursos públicos. Competir con el músculo financiero de los grandes fondos internacionales se antoja imposible, pero a cambio pueden abaratar los costes al no tener las ambiciones de rentabilidad que tienen las empresas privadas.

Mientras que en Viena, siempre puesta como ejemplo de asequibilidad en vivienda, un 25% de la vivienda es municipal y un 22% es de cooperativa o social, en Zurich las cooperativas superan el 20% y en Suiza el 8%. Dinamarca es otro país donde tienen un peso relevante.

En España, aunque se publicitan centenares de proyectos de cooperativas de vivienda, muchos son de propiedad y no cesión de uso y la mayoría están controladas por empresas privadas. Son solo una forma jurídica sin la voluntad de cesión de uso o cohousing, ni la vocación social de las cooperativas en cesión de uso. Es por eso que el recuento de la red estatal se queda en 54 proyectos habitados, 29 en construcción, 216 en marcha y 1.500 en desarrollo, porque tan solo se cuentan los proyectos cooperativos en cesión de uso.

Entre los casos extremos de estas falsas cooperativas están las que, tal y como destapó recientemente elDiario.es, compraron suelo público de Madrid para después vender las viviendas a particulares. Aunque debían de destinarse al alquiler social, en la venta la cooperativa explicaba a los compradores que se la podían alquilar a sí misma.

Avalon, principal gestora de las viviendas de alquiler asequible del Plan Vive de Isabel Díaz Ayuso, ha enviado un comunicado a los inquilinos para recordarles que su precio protegido no corre peligro ante una posible venta de las vivinedas pero que no tienen derecho preferente a compra. Además, les señala que es mejor que se comuniquen con ellos que “a partir de mensajes de terceros” en relación a las publicaciones de sus quejas en los medios de comunicación, en un correo al que ha tenido acceso elDiario.es.

Los vecinos del Plan Vive de diferentes distritos y municipios de Madrid se están organizando contra los cobros abusivos de IBI, comunidad, plazas de garaje que llegan a costar más de 100 euros y que se tienen que aceptar obligatoriamente y trasteros que, sumados, llegan a duplicar el precio inicial de los aalquileres asequibles. Y paralelamente, según publicó Cinco Días, el fondo Ares que controla a Avalon se plantea la venta de 3.600 viviendas por 600 millones, sin que por ello pierdan su condición de vivienda asequible.

“Vuestros contratos, vuestras rentas protegidas y vuestros derechos como inquilinos no pueden alterarse de forma unilateral por ninguna decisión empresarial o societaria de la sociedad concesionaria”, intenta tranquilizar el comunicado, al tiempo que resalta que “la Comunidad de Madrid actúa en todo momento como garante del programa”.

“Respecto del derecho de tanteo y retracto, la cláusula undécima de vuestro contrato de arrendamiento recoge expresamente que, por la naturaleza de las viviendas -que no pueden ser objeto de venta individualizada- y de los terrenos sobre los que s han construido -terrenos de dominio público integrantes de las redes supramunicipales de la Comunidad de Madrid-, no resulta de aplicación el derecho de adquisicion preferente previsto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamentos Urbanos”, aclara el mensaje a los inquilinos.

La gestora controlada por Ares, uno de los mayores caseros de España, recuerda que “el clausulado de vuestros contratos fue revisado y consensuado con la Comunidad de Madrid y cumple con la normativa aplicable”, como forma de justificar los gastos que carga y el no derecho a tanteo en caso de venta de los inmuebles.

Por último, el correo explica “el origen de estos mensajes” en el hecho de que “hay quienes tienen interés político en desprestigiarlo”. Mientras centenares de vecinos han intentado sin éxito pedir explicaciones a Avalon sobre lo que consideran cobros abusivos y obligaciones sin cumplir (calidades de construcción, problemas de abastecimiento con el agua caliente, jardinería sin cuidar), Avalon les asegura que utilicen los medios oficiales en vez de hablar con la prensa. “Siempre es preferible resolver cualquier inquietud con información de primera mano que a partir de mensajes de terceros”, dicen.

El Ministerio de Seguridad Social ha informado a una de las inquilinas de sus viviendas, Ariadna de la Rubia, que no va a paralizar su desahucio, según ha podido saber elDiario.es. Los Ministerios de Vivienda y agenda Urbana y de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones anunciaron el pasado 22 de mayo que incorporarían estas viviendas al alquiler asequible a través de Casa 47, “respetando el marco legislativo propio del Patrimonio de la Seguridad Social” y que frenarían las subastas y ventas de estas viviendas. Pero, por lo visto, los inquilinos actuales no están en los planes del Gobierno.

“Una vez extinguido el título que legitimaba la ocupación y no habiéndose producido la entrega del inmueble, esta Administración no puede paralizar las actuaciones dirigidas a su recuperación mientras la vivienda permanezca bajo su ámbito de gestión”, dice la carta que ha recibido Ariadna de la Rubia y a la que ha tenido acceso este medio. Como otras 12 familias de Madrid, Ariadna se movilizó contra las finalizaciones de contrato y envió al Ministerio sendas cartas para exigir que paralizase sus desalojos. Antes, el ministerio les había negado la prórroga extraordinaria de dos años aprobada por el propio Gobierno para proteger a los inquilinos de los efectos económicos de la guerra de Irán.

A pregunta de elDiario.es, el Ministerio de Seguridad Social asegura que “los contratos de alquiler llevaban años vencidos y sin posibilidad de prorrogarse” y recuerda que “la Tesorería les dio una posibilidad de adquisición preferente a los inquilinos”. Alude a los “requisitos patrimoniales que exige la normativa”, que es diferente a la Ley de Vivienda porque responde a la Ley general de la Seguridad Social.

“El principio de legalidad rige el procedimiento en virtud del cual se han emitido las notificaciones que se han trasladado hasta la fecha con relación al expediente del que usted es parte interesada”, reza el comunicado. “La paralización, suspensión o afectación de un procedimiento administrativo no se ve afectado más que por la propia normativa que regula nuestro ordenamiento”, alerta la misiva firmada por la subdirectora general de la Seguridad Social, María de las Nieves Fernández, a la que ha tenido acceso elDiario.es.

El comunicado alude a la normativa prevista en el artículo 104.3.c) de la Ley General de la Seguridad Social y en el artículo 13.1, párrafo final, del Real Decreto 1221/1992. El artículo 104.3 de la Ley General de la Seguridad Social dice que “corresponde a las administraciones o entidades a las que figuren adscritos los bienes inmuebles” funciones como las obras y reparaciones o “ejercitar las acciones posesorias que, en defensa de dichos bienes, procedan en derecho”.

Ariadna entró a vivir en esta vivienda en 2006 por el programa de vivienda joven de José Luis Rodríguez Zapatero. La propiedad era la Tesorería de la Seguridad Social, pero la arrendadora era la Sociedad Pública del Alquiler, que fue extinguida en 2012 por el Gobierno de Mariano Rajoy.

Cuando entró a vivir en 2006, Ariadna pagaba 730 euros al mes y renovó su contrato en 2011. Aquel contrato vencía en 2016, pero sin que hubiera una renovación, el contrato entró en tácita reconducción, es decir, seguía vigente sin que hubiera nuevo documento, como muestra el hecho de que año tras año recibiera las actualizaciones del IPC.

En abril de 2024, Ariadna recibió un comunicado conforme a la Tesorería de la Seguridad Social decidía “poner término” al contrato, aunque le daba la opción de comprar el inmueble por su derecho de adquisición preferente.

La vivienda, tasada en 435.956 euros

Un año después, en junio de 2025, recibió la tasación que fijaba el precio de la vivienda en 435.956 euros, que llevó a Ariadna a negarse a la compra. A partir de ahí el Ministerio inicia el “procedimiento de enajenación” y en octubre de 2025 le comunica que el contrato de alquiler “quedará extinguido el 30 de noviembre de 2025”. “En consecuencia, el lunes 1 de diciembre deberá efectuarse la devolución del inmueble”, decía el comunicado firmado por la subdirectora general. “En caso de no producirse la devolución del inmueble en la fecha indicada, la Tesorería de la Seguridad Social iniciará las acciones legales que corresponden para recuperar su posesión”.

El piso tiene 94 metros cuadrados y Ariadna paga por él 1.064 euros al mes, que entre los dos salarios supone para la familia un esfuerzo de alrededor del 30% de sus ingresos. En esa casa han crecido los tres menores que viven con ellos.

Según una auditoría interna de la Tesorería General de la Seguridad Social en 2022, tiene más de 300 edificios, locales y viviendas vacíos. El ministerio no informa de cuántas tiene en alquiler, aunque 12 familias están organizadas con el Sindicato de Inquilinas para frenar sus desahucios. Eran más, pero la mayoría han abandonado ante la presión de recibir comunicaciones para que abandonen sus viviendas.

Paralelamente, el Sindicato ha ido presionando al Ministerio para que frene los desahucios y arrancó un compromiso verbal de que pasaría las viviendas a alquiler social. La falta de un compromiso por escrito les llevó a ocupar la sede del Ministerio el pasado 22 de mayo, pero al cabo de un rato el Ministerio de Vivienda anunció un acuerdo para el traspaso de esta vivienda al parque de alquiler.

El Sindicato de Inquilinas avisa que va a “relanzar la campaña” por salvar a estas familias “con más fuerza”, con tal de “señalar tanto al Ministerio de Seguridad Social, y a su Ministra, Elma Sainz, como al Ministerio de Vivienda y a su ministra, Isabel Rodríguez, como responsables de esta situación”. Hace un día, interrumpieron un acto de la ministra de Vivienda.

Fuentes del sindicato expresan que los ministerios han “mentido” a los negociadores y a los medios de comunicación al anunciar la paralización de las subastas y ventas. “No permitiremos que se expulse a las inquilinas de las viviendas de la TGSS, igual que no vamos a permitir que se expulse a Maricarmen de su casa. Si este gobierno continúa desahuciando como un fondo buitre, incluso después de haber alcanzado un acuerdo, queda claro una vez más que son responsables directos de la crisis de vivienda, junto a los especuladores y los demás gobiernos del Partido Popular y VOX”, señalan fuentes del sindicato.

Dedicar más del 30% o más del 50% del sueldo al alquiler aumenta la probabilidad de tener problemas de salud mental entre los jóvenes, así como una escasa o nula capacidad de ahorro o compartir piso. Un nuevo informe del Consejo de la Juventud de España, Fad Juventud y Oxfam muestra que los jóvenes afectados por la crisis de vivienda, que son mayoría, tienen una salud mental más delicada.

El estudio recuerda que el acceso a la vivienda afecta directamente al 45% de la población y más concretamente al 62,7% de la población joven y pregunta por su salud mental a personas con distintas relaciones con la problemática de la vivienda. El resultado es claro. “El contexto socioeconómico de las personas jóvenes está claramente correlacionado con peores datos de salud mental”, dice Anna Sanmartín, directora de investigación de Fad Juventud, que pide soluciones “que atiendan a problemas socioeconómicos como forma de prevención”. Entre ellos, abordar la precariedad y la pobreza y garantizar el derecho a la vivienda.

En las personas de entre 16 y 34 años, tan solo un 29,3% declaran tener una salud mental mala o regular entre quienes dedican menos del 30% de sus ingresos a la vivienda. Esa cifra aumenta al 32.5% de quienes destinan entre un 30 y un 50% y se dispara al 46,7% entre quienes dedican más del 50% de sus ingresos al alquiler. Teniendo en cuenta que el 85% de las personas que viven de alquiler dedican más del 30% al pago de la vivienda y una de cada tres supera el 50%, las probabilidades de que la precariedad en el acceso de la vivienda afecten a la salud mental de un joven son muy elevadas.

El estudio pregunta también entre las personas que se sienten y las que no se sienten afectadas por la crisis de la vivienda y separa los resultados en dos franjas de edad. Así, más de la mitad de las personas de entre 16 y 24 años que se ven bastante o muy afectadas por la crisis de vivienda (un 54,1%) declaran tener una salud mental mala o regular, cifra que disminuye al 43% entre los jóvenes de esa edad que no se ven afectadas por la crisis de la vivienda. La sensación de soledad no deseada también se dispara entre las personas con peores condiciones económicas.

Las personas de entre 25 y 34 años tienen en general menos problemas de salud mental según la encuesta, pero aún y así siguen afectando más a quienes se ven afectados por la crisis de vivienda, pues un 41% de ellos tiene una salud mental mala o regular por un 32% entre quienes no se ven afectados por la accesibilidad.

Los problemas de salud mental son también mayores entre las personas que comparten piso. Un 49% de ellas declaran tener una mala o regular salud mental, por un 39% entre quienes aún viven con sus padres y un 34,3% entre quienes afrontan por sí solas un alquiler.

También las personas que llegan justas a final de mes tienen más problemas de salud mental que aquellas que ahorran. Concretamente, un 60% de las personas que llegan justas entre los 16 y los 24 años dicen tener una salud mental mala o regular, por un 47% entre quienes consiguen ahorrar a esa edad, una proporción aún elevada, pero mucho menor que quienes tienen problemas económicos.

Es similar la comparativa que realizan sobre los jóvenes en función de sus restricciones materiales. Mientras que un 66% de los jóvenes de entre 16 y 24 y un 78% de los 25 a los 34 sin restricciones materiales dicen tener buena salud mental, esa cifra cae en picado, al 45,5 y al 56,6%, respectivamente, entre quienes sufren restricciones materiales severas.

El estudio señala también cómo la proporción de personas viviendo de alquiler ha crecido en los últimos años en comparación con los propietarios, algo que se dispara entre los jóvenes. Si el 65% de las personas jóvenes nacidas entre 1975-1979 eran propietarias a los 25-29 años, son solo un 35% entre los nacidos entre 1995-1999, a la misma edad. El alquiler superó a la propiedad como forma más habitual de acceso a la vivienda en 2014 y se ha agrandado la brecha en los últimos años.

Las personas jóvenes, de países extranjeros y de rentas bajas son las que más distancia experimentan entre propietarios e inquilinos, si bien también entre el quintil del 20% de hogares más ricos ambas modalidades se han igualado en los últimos dos años.

El esfuerzo económico medio de un hogar joven se ha mantenido en los últimos diez años de manera sostenida entre el 40 y el 50% de la renta disponible y se dispara al 60% en los hogares unipersonales jóvenes.

Los elevados precios han hecho también que desciendan las tasas de emancipación en todas las franjas de edad jóvenes. El alquiler promedio de un piso se come el 98,7% del sueldo de un joven y eso empuja a la tasa de emancipación juvenil a mínimos históricos: solo un 14,5% de los jóvenes menores de 29 consiguieron emanciparse en 2025, según otro estudio reciente del Consejo de Juventud de España.