Comprar una vivienda sigue siendo un reto enorme en España, pero la barrera de entrada no está solo en el precio del piso. Antes siquiera de firmar una hipoteca, el comprador debe reunir un colchón previo para afrontar la entrada y los gastos asociados, una cantidad que, en la práctica, deja fuera del mercado a buena parte de quienes quieren dar el salto a la propiedad.

En ese escenario, disponer de 40.000 euros ahorrados no abre muchas puertas. De hecho, según el estudio de pisos.com basado en los precios de venta de mayo de 2026, esa cifra solo permite cubrir el desembolso inicial necesario para comprar una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en cinco capitales de provincia españolas.

Un filtro cada vez más duro

La explicación está en la estructura financiera de la compra. Los bancos suelen financiar una parte importante del valor de la vivienda, pero el comprador debe asumir de su bolsillo alrededor del 30% del precio entre entrada, impuestos y otros gastos de la operación.

Ese requisito convierte el ahorro previo en el primer gran filtro de acceso a la vivienda. Y, con los precios actuales, incluso una cantidad que a ojos de muchos puede parecer elevada, como 40.000 euros, se queda corta en casi todo el mapa urbano español.

Solo cinco capitales entran en el presupuesto

Con ese umbral, las únicas capitales de provincia donde sí llega el dinero son Jaén, Zamora, Cáceres, Ciudad Real y Ávila. En el caso de Jaén, el ahorro previo estimado es de 34.320 euros; en Zamora, 35.244 euros; en Cáceres, 39.374 euros; en Ciudad Real, 39.525 euros; y en Ávila, 39.702 euros.

La diferencia es mínima en los cuatro últimos casos, lo que confirma que el margen real es muy estrecho. En otras palabras, el comprador que llega con 40.000 euros prácticamente no tiene capacidad de maniobra, cualquier subida adicional de precio, cambio en el tipo de interés o incremento de gastos puede sacarlo fuera de la operación.

Jaén, la referencia más asequible

Jaén vuelve a situarse como la capital más accesible del país, también en términos de ahorro necesario para comprar. Que sea la más barata no significa que comprar allí sea fácil, sino que el mercado mantiene todavía precios más bajos que en el resto de capitales españolas.

Ese dato resulta especialmente relevante porque marca el suelo del mercado urbano. Si ni siquiera la capital más asequible permite comprar con 30.000 euros ahorrados, como indica el estudio, queda claro que el problema no es solo de preferencias o de localización, sino de acceso económico real.

Lo que pasa con 50.000 euros

La foto mejora algo cuando el ahorro sube hasta 50.000 euros, aunque sigue lejos de resolver el problema estructural. Con esa cantidad, el número de capitales accesibles asciende a 21, y a las cinco anteriores se suman ciudades como Lleida, Huelva, Lugo, Castellón de la Plana, Palencia, Ourense, Córdoba, Almería, León, Cuenca, Badajoz, Murcia, Huesca, Teruel, Albacete y Tarragona.

Aun así, el acceso sigue muy concentrado en capitales medias y pequeñas, lejos de los grandes mercados donde se concentran más empleo, actividad económica y presión de demanda. Ese desequilibrio geográfico es precisamente el que señala el portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, al advertir de que el ahorro alcanza donde el dinamismo económico es menor y se queda corto donde hay más oportunidades laborales.

Un mercado muy desigual

Los datos de precios ayudan a entender esa brecha. En mayo de 2026, Jaén era la capital más barata, con 1.271 euros por metro cuadrado, seguida de Zamora con 1.305 y Cáceres con 1.458, mientras que Madrid alcanzaba 6.407 y Donostia-San Sebastián 6.611 euros por metro cuadrado. Esa diferencia explica por qué el mismo ahorro puede permitir comprar en una capital y resultar totalmente insuficiente en otra.

En la práctica, esto significa que el acceso a la propiedad ya no depende solo del ahorro personal, sino también de una geografía del precio muy desigual. Y esa desigualdad, a su vez, refuerza la brecha entre quienes pueden elegir dónde vivir y quienes deben adaptarse al único mercado al que pueden llegar

La compraventa de viviendas cayó un 11,2 % en el primer trimestre del año hasta las 163.322 operaciones, la menor cifra que se registra en este periodo desde 2024, según los datos que maneja el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Las transacciones de vivienda libre sumaron 159.317 operaciones entre enero y marzo de 2026, el 11 % menos que un año antes, en tanto que las protegidas registraron 4.005 compraventas, el 20,4 % inferior, según informa EFE.

Por régimen de vivienda libre, las compraventas de vivienda usada, las más numerosas del mercado, descendieron en el trimestre un 10,9 % interanual hasta las 146.292. Por su parte, las de vivienda nueva cayeron en el periodo un 12,2 % y sumaron 13.025 unidades.

Este descenso se produce tras un 2025 en el que la compraventa de vivienda creció un 5 % con 752.098 operaciones, la mayor cifra que se registra desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria.

A pesar de ser 2025 su segundo año consecutivo de incrementos, las operaciones fueron moderando las subidas a lo largo del ejercicio hasta acabar el cuarto trimestre con el menor crecimiento del año en un mercado que sigue marcado por la falta de producto disponible para atender el aumento de la demanda.

Se hunde un 18,4 % frente al trimestre anterior

Si se compara con el trimestre anterior, el cuarto de 2025, la compraventa de viviendas ha caído un 18,4 % en tasa intertrimestral. Cabe recordar que entre octubre y diciembre del pasado año se contabilizaron más de 200.000 compraventas (200.250).

En el caso de las viviendas libres la caída fue del 17,8 % frente a los tres meses previos, mientras que en las viviendas protegidas se desplomó un 35,9 %.

Igualmente, las compraventas de viviendas libres de segunda mano cayeron un 16,3 % en el primer trimestre del año frente al trimestre anterior, en tanto que las nuevas lo hicieron un 32 %.

Y es que el mercado sigue acuciando un déficit de vivienda que continúa presionando al alza los precios y dificultando el acceso a buena parte de la población, especialmente jóvenes y aquellos con menos recursos.

Un 35 % menos de compras que en los máximos del 'boom'

Desde que en 2004 arrancara la serie histórica de esta estadística del Ministerio, la mayor cifra de compraventa de viviendas en un trimestre se dio en el segundo de 2006 con 251.649 operaciones, lo que supone 88.327 más que las registradas entre enero y marzo de este año.

Así, las compraventas de vivienda del primer trimestre de 2026 están un 35 % por debajo del máximo histórico, coincidiendo con los años del 'boom' inmobiliario.

Por el contrario, el mínimo se produjo en el arranque de 2013 con 54.835 compraventas tras el pinchazo de la "burbuja" inmobiliaria. De esta forma, los datos del primer trimestre de 2026 son prácticamente el triple a los que se daban entonces, según el Ministerio de Vivienda, que los obtiene a partir de los que remite trimestralmente la Agencia Notarial de Certificación.

En los tres primeros de 2026 la caída de las compraventas se extendió al conjunto de las comunidades autónomas.

Entre los grandes mercados, las compraventas cayeron en la Comunidad de Madrid un 13,7 % interanual, hasta las 18.865; en Andalucía descendieron un 13,2 % hasta las 31.162; en la Comunidad Valenciana un 11,5 %, hasta las 24.744 y en Cataluña la caída fue del 7,8 %, hasta las 26.107 operaciones.

Ser dueño de una plaza de garaje es todo un lujo. De hecho, es posible adquirirlas por precios que superan los 20.000 euros o alquilarlas por una media de 100 euros al mes en la capital. En este contexto, si ya posees una, aunque no tengas un coche, estás de suerte. Eso sin mencionar que su sola disponibilidad revaloriza la propiedad hasta en un 8% en ciudades como Madrid y Barcelona, según recoge Expansión.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario tiene el "derecho singular y exclusivo de propiedad susceptible de aprovechamiento independiente". Es decir, una plaza de garaje es propiedad privada y cada quien hace con ella lo que le plazca. Sin embargo, la normativa tiene matices; el garaje también es parte visible de la comunidad de vecinos y, por ende, puede generar conflictos.

Los usos que le puedes dar a la plaza de garaje

Una de las dudas más frecuentes es si este espacio, en teoría privado, puede usarse para otro fin más allá de para aparcar el coche, y la respuesta es que sí. Es posible usar la plaza para instalar un armario, colgar una bici, guardar enseres e incluso instalar un pequeño almacén, pero hay que tener en cuenta ciertos aspectos para no incomodar a los vecinos ni causar percances en la comunidad.

La primera condición es que el uso del espacio de garaje no puede invadir elementos comunes. Esto es claro en caso de poner elementos que puedan obstruir el paso, la visibilidad o la comodidad de todos los que comparten el estacionamiento. Tampoco se puede instalar nada que impida o dificulte maniobrar o usar a otros su propia plaza de garaje.

Otra condición indispensable es que la instalación no puede alterar la seguridad del edificio ni su estructura. Esta condición está recogida por los artículos 7.1 y 9.1 de la ley de Propiedad Horizontal; por tanto, las cajas, armarios, bicis y artículos que se almacenen allí deben estar perfectamente asegurados para no causar perjuicios materiales, ni poner en riesgo la vida o salud de los demás vecinos.

Cabe recordar que, según recoge la COPE, las pólizas de seguro del garaje solo cubren el estacionamiento de vehículos, por lo que, en caso de incendios, inundaciones o humedad, el seguro no podrá hacerse cargo de los daños en objetos almacenados. Además, conviene revisar los estatutos de cada comunidad de vecinos antes de usar tu plaza con un fin diferente a aparcar el coche.

¿Se puede usar la plaza como punto de recarga?

El Tribunal Supremo ha sentenciado que no se puede prohibir a ningún residente que instale un cargador en la plaza que le corresponde. De hecho, la única obligación es comunicar al administrador de la finca.

Comprar una vivienda se ha convertido en un sueño inalcanzable para muchas familias, pero no es igual de difícil en todos los lados. Un piso de 80 metros cuadrados frente a la Puerta de Alcalá, en Madrid, se vende de media por más de un millón de euros: 14.700 euros por metro cuadrado. Pero a dos horas de la capital, en Valladolid, los pisos más caros vendidos en el último año no superaron los 500.000 euros de media —y tenían más de 200 metros cuadrados. En Gijón, en una de las zonas más nuevas de la ciudad (Viesques), la media para pisos de 120 metros cuadrados apenas superó los 400.000 euros. En pequeños pueblos de Zamora o León se han vendido inmuebles de 80 metros por menos de 50.000 euros.

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Metodología: de dónde salen los datos

Los datos de precios proceden del Portal Estadístico del Consejo General del Notariado, que publica a través de su API los datos de las compraventas de vivienda registradas ante notario. Para este trabajo se han utilizado los precios medios por metro cuadrado correspondientes a los últimos 12 meses disponibles, que incluyen tanto vivienda nueva como de segunda mano. Se ha utilizado inteligencia artificial para el proceso de extracción de datos.

Las celdas del mapa. Para obtener una resolución geográfica más precisa que la disponible a nivel municipal, EL PAÍS dividió el territorio español en celdas de 500 por 500 metros y consultó el precio medio de las transacciones dentro de cada una de ellas a través de la API del Notariado. Solo se incluyen en el mapa las celdas donde se registraron al menos cuatro operaciones en el periodo analizado, umbral mínimo que establece el propio Notariado para garantizar la representatividad estadística. El resultado son más de 33.000 zonas con datos en toda España.

El precio de venta estimado. Para ofrecer una segunda métrica —el precio aproximado de una vivienda típica en cada zona, no solo el precio por metro cuadrado— se cruzaron los datos del Notariado con la información de la Dirección General del Catastro, del catastro de Navarra y del de País Vasco. Los datos catastrales de estas dos comunidades proceden de los catastros de las diputaciones forales y Navarra, facilitados por Francisco Goerlich (Universitat de València). De los ficheros catastrales se extrae la superficie construida mediana de las viviendas de cada celda. Multiplicando ese valor por el precio medio por metro cuadrado del Notariado se obtiene el precio estimado de venta para esa zona. Esta estimación no está disponible en las celdas sin datos catastrales de superficie.

Las etiquetas de cada barrio. Cada celda se identifica con el nombre del barrio o distrito más cercano según los datos de OpenStreetMap, dentro de un radio máximo de cinco kilómetros y siempre dentro del mismo municipio. En zonas donde OpenStreetMap no dispone de datos de barrios, se utiliza el nombre del municipio.