La ley de vivienda ha cumplido ya tres años desde su aprobación y para la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) es momento de hacer balance. El centro de estudios ha publicado este lunes un informe que analiza el impacto de la norma y concluye que no ha mejorado el acceso a la vivienda pese a haber logrado moderar el alza del precio del alquiler allí donde se han declarado zonas tensionadas. Esto se debe a que la desaceleración de la subida de los precios ha venido acompañada de una reducción "con intensidad" de la oferta de pisos disponibles para arrendar, lo que ha aumentado la competencia entre inquilinos y, con ello, las dificultades especialmente para quienes entran por primera vez al mercado.

Para analizar el efecto de la ley, el informe elaborado por el investigador Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, compara los datos de Cataluña, que es la primera comunidad que declaró zonas tensionadas en su territorio de forma generalizada al amparo de la norma estatal, con los de otros puntos del país. Las primeras zonas tensionadas empezaron a funcionar en marzo de 2024, limitando el precio máximo de los alquileres conforme al índice de referencia diseñado por el Ministerio de Vivienda. El estudio publicado por Fedea constata que este paso sirvió para moderar la escalada de los alquileres. Entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025, el precio medio de los arrendamientos subió un 5,7% en Cataluña, frente al incremento del 8,5% observado en Madrid y el 11,6% de la Comunidad Valenciana, que no han declarado zonas tensionadas. En conjunto, el alza fue de un 10,8% en toda España.

De este modo, los alquileres se encarecieron menos allí donde la ley de vivienda estaba plenamente en funcionamiento. "Si la moderación catalana respondiera a un factor común a las comunidades de renta elevada o a una desaceleración cíclica generalizada del mercado del alquiler, cabría esperar que los demás territorios con niveles de renta comparables mostrasen también crecimientos contenidos. Sin embargo, no es lo que se observa", remarca informe, que atribuye así la contención de los precios detectada en Cataluña a la declaración de zonas tensionadas.

Además, el estudio matiza que la aceleración generalizada de los precios observada en el conjunto del país no puede atribuirse a la ley de vivienda, ya que en la mayoría del territorio nacional no se aplica el control de alquileres que prevé para las zonas tensionadas. "El dato nacional está dominado por territorios donde la ley no opera", reconoce el informe, que se nutre de los datos del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. El estudio achaca ese encarecimiento generalizado a la escasez de pisos disponibles y recuerda que es algo que se está observando tanto en el mercado del alquiler como en el de compraventa. "La similitud entre la evolución del precio de venta y el del nuevo alquiler apunta a un déficit común de oferta y no a un efecto privativo de la regulación del arrendamiento", explica.

Un 20% menos de anuncios

Sin embargo, la aplicación de la ley de vivienda sí habría tenido un impacto negativo sobre el volumen de pisos disponibles para arrendar en las zonas tensionadas. Entre principios de 2024 y finales de 2025 la oferta de alquileres se redujo un 20,5% en toda Cataluña y un 22,2% solo en la provincia de Barcelona —se retiraron unos 26.500 anuncios en toda la comunidad, de los cuales 23.900 se concentraron en Barcelona, que es la provincia que más zonas tensionadas aglutina—. Fue el doble de caída que en mercados comparables como Andalucía o la Comunidad Valenciana, donde el descenso rondó el 10% y se explica, según el estudio, por el momento que atraviesa el mercado. En el conjunto de España sin contar Cataluña el volumen de anuncios disminuyó un 7% y en Madrid incluso aumentó un 3,9%.

"Donde la norma se aplica, la moderación del precio convive con una contracción de la oferta disponible, justo el desenlace que la teoría de los controles de precios anticipa", advierte el informe, que apunta a que este era un efecto predecible y señala que la propia normativa catalana con la que se han ido ampliando progresivamente las zonas tensionadas "reconoce institucionalmente el desplazamiento de oferta hacia segmentos contiguos no regulados", como el alquiler de temporada o el turístico. Si bien da por probado este efecto colateral del control de precios, el estudio puntualiza que también puede haberse producido un cambio en los hábitos de publicación de los anuncios o un desplazamiento hacia canales fuera del radar de los datos manejados.

Esa reducción de la oferta en las zonas tensionadas ha derivado en un aumento de la competencia entre inquilinos por conseguir un piso. El informe indica que a finales de 2025 cada alquiler que se anunciaba en Barcelona generaba de media 462 llamadas de interesados en los primeros diez días, 4,5 veces más que en Madrid, donde se producían 103. La media nacional se situó en 135 contactos. La brecha del dato de Cataluña con respecto a estas marcas refleja, según el estudio, "el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio".

"La ley no ha conseguido su objetivo", asegura el informe, que recuerda que el propósito de la norma no era únicamente controlar el precio del alquiler sino también "favorecer una oferta suficiente y asequible". "La ley avanza en el objetivo de precio pero retrocede en el de oferta, de modo que el saldo sobre las condiciones efectivas de acceso no es positivo", concluye, recalcando que la reducción de la oferta y el aumento de la competencia en las zonas tensionadas perjudica especialmente a quien intente entrar al mercado. "El precio más bajo para el inquilino consolidado, el insider, no mejora, y probablemente empeora, las condiciones de acceso de quien intenta entrar, el outsider", señala el texto publicado por Fedea, que advierte de que "el ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos".

Una de cada diez viviendas vendidas en España en 2025 fue comprada no por un particular, sino por una empresa. Adquirieron el año pasado 78.669 pisos. Fueron un 2,5% más que en 2024, pero menos de los que vendieron. Según datos del Consejo General del Notariado presentados en una reciente jornada organizada junto al Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, las personas jurídicas se deshicieron en 2025 de 123.777 viviendas y llevan ya tiempo desinvirtiendo en el mercado residencial. Los expertos consultados por 20minutos achacan esa tendencia principalmente a la salida de los fondos de inversión que llegaron durante la crisis y a la inseguridad jurídica generada por los cambios de regulación en el mercado de la vivienda. Señalan una incidencia menor del alza de los precios.

La diferencia entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas en 2025 se situó en 45.108 inmuebles, lo que refleja un mayor interés por parte de estos actores por vender que por comprar. No se trata de un escenario nuevo —el saldo entre ambos tipos de operaciones lleva siendo negativo desde 2010—, pero sí acentuado tras la pandemia. En 2022, que fue un año dorado para el mercado inmobiliario en el que se volvieron a rozar las 700.000 operaciones por primera vez desde 2007, llegaron a contabilizarse 134.208 viviendas vendidas por parte de personas jurídicas, frente a 71.290 compradas, lo que supuso una diferencia de 62.918 inmuebles. Aunque en los últimos tres años las adquisiciones se han recuperado ligeramente, la brecha sigue siendo patente.

"La mayor parte de los grandes fondos de inversión están haciendo ya la desinversión de sus carteras, porque cuando entraron en España lo hicieron con unos planes de negocio a un plazo determinado y muchos ya están abandonando el país", apunta como explicación el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) y de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), Miguel Ángel Gómez Huecas, que considera que la subida de los precios también está contribuyendo a desincentivar la inversión, al reducir el margen de beneficio.

Los anuncios de venta de activos por parte de los grandes fondos se han sucedido en los últimos años. Hace apenas dos semanas, por ejemplo, trascendió la intención de Blackstone de vender más de 8.300 viviendas de alquiler a particulares, según Cinco Días. Este fondo, como muchas otras grandes firmas, desembarcó en el mercado residencial español durante la crisis, aprovechando la coyuntura para hacerse con voluminosos lotes de vivienda —incluso pisos públicos— que luego ha explotado en alquiler.

"Después de la crisis estos grandes fondos pudieron comprar carteras de propiedades a un precio muy asequible y ahora muchos tienen que devolver el capital a sus inversores", explica el CEO y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria Equito, Robin Decaux, que coincide en atribuir la desinversión observada en los últimos años a la salida de estos actores y apunta a que es un indicio de "madurez" del mercado. De hecho, la brecha entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas se situó en 2025 en su nivel más bajo desde 2013.

"Estamos al final de un ciclo donde los grandes fondos están saliendo y el inversor particular tiene más peso, pero eso no afecta directamente al precio de la vivienda. La subida de los precios está conectada con la falta de vivienda disponible", remarca Decaux, que subraya que, pese al encarecimiento, España sigue siendo un país "muy atractivo" para las inversiones inmobiliarias y sigue habiendo "oportunidades" ante el déficit de inmuebles. "Lo que hemos podido ver nosotros al hablar con grandes fondos es que están esperando a este nuevo ciclo, pero que van a continuar invirtiendo", afirma.

El caso de Cataluña

El managing director de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, Carlos Bajo, coincide en que la salida de los grandes fondos explica parte de la desinversión de las personas jurídicas en el mercado de la vivienda, pero recuerda que también hay sociedades que, sin estar marcados como los fondos por unos plazos de inversión predeterminados, están siendo más reticentes para comprar vivienda en España por los continuos cambios de regulación en algunas zonas. "Debido a la incertidumbre regulatoria de la vivienda, se ha incrementado el riesgo operativo", sostiene Bajo, que indica que este efecto es especialmente reseñable en Cataluña, donde los precios del alquiler están topados y hay declaradas zonas tensionadas.

A ese misma explicación señaló el pasado miércoles el director del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, al presentar estos datos sobre compra y venta de viviendas por parte de personas jurídicas, remarcando que no es "casualidad" la especial incidencia de este fenómeno en Cataluña, donde existe una regulación más restrictiva del mercado del alquiler. Según las estadísticas de los notarios, en esta comunidad la diferencia entre compras y ventas de vivienda por parte de personas jurídicas alcanzó en 2025 las 12.010 operaciones, la segunda mayor brecha en al menos dos décadas, solo superada por las 10.726 de 2022. En cambio, en la Comunidad de Madrid, el gap actual está por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.

"Cataluña se ha caracterizado muchísimo por ir haciendo legislación capa sobre capa y lo que ha acabado produciendo es un efecto de desinversión", opinó Martínez. "Tendríamos que entender que la protección al inquilino no puede ir de espaldas al propietario. La política social hay que pagarla con impuestos, no cargarla a las espaldas de los propietarios", recalcó, advirtiendo de que la retirada de capital puede debilitar el mercado del alquiler.

Redirección del capital

"El capital siempre busca las mejores alternativas", resume Bajo, que apunta a que la desinversión de las empresas en el mercado residencial ha venido de la mano de un redireccionamiento hacia otros activos como locales comerciales, oficinas y otros segmentos de living, como residencias de estudiantes y alquiler de medio plazo e incluso vivienda protegida. "El hecho de que suban los precios sí incentiva a que el inversor institucional quiera desinvertir. Pero, por otro lado, vemos que también está focalizándose en otra tipología de activos", explica.

En el mercado residencial, las compras de particulares son ampliamente mayoritarias. Según los datos de los notarios, en 2025 representaron el 89,3% del total. Es un porcentaje que apenas ha variado en los últimos años. "La mayor parte ahora es el comprador que necesita la vivienda para vivir, no para invertir", constata el presidente de Fadei, que remarca que el problema está en la escasez de pisos disponibles en el mercado. "El producto que hay actualmente se está vendiendo a precio alto porque no existe stock. En cuanto la vivienda sale, se vende", asegura.